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知識新訊

《步驟一》簽約時應注意事項

  在雙方購買時,除在簽約前應對契約內容進行詳細確認外,在簽約時更需對契約中約定事項的時間可行性(如搬遷時間、貸款清償時間…等),必須確實有把握時再行簽約;特別時雙方貸款銀行的不同,需先確認銀行的作業時間以避免時間上的衝突造成延誤,以下即針對中古屋部份提出四項簽約時應注意事項以供參考。

確認買方身份及契約內容 先行確認買方身份,以防假買方,避免受騙。
搬遷時間、貸款清償時間再確認,以確實掌握時間。
稅費分算基準 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分算基準日。
基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳交金額;
基準日之後,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。
貸款額度 應在契約中載明,一般為自備款三成、貸款七成。
付款流程及方式

<委由仲介公司辦理>
分為簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之一成金額;剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。

<若雙方為自行買賣時>
在簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之五成金額;剩餘之五成尾款應於交屋時繳清。

 

《步驟二》用印時應注意事項

  買賣雙方將報稅、過戶…等所須知證明文件交付承辦代書,並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續,而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下:

◎備證流程

  1.備齊證件:印鑑章、印鑑證明、戶口名簿影本或戶籍謄本。

  2.由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。

  3.若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。

   (銀行申貸作業程序:收件-審查-估價-對保-用印-核貸撥款『約需二至三週』)

◎注意事項

  1.請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符。

  2.應備之件是否齊備。

  3.交給承辦代書之證件,應影印乙份交代書簽收以免爭議。

 

《步驟三》完稅時應注意事項

  稅單核發後,集郵承辦代書通知買賣雙方,完成稅款繳交,買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下:

◎完稅流程

  1.稅捐單位核發稅單。

  2.承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅。

   (買方應備齊證件及款項:印鑑章、交付賣方完稅款、簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書、承辦代書著手進行過戶及設定他項權利)

  3.承辦代書約同買賣雙方完稅時間及地點。

◎注意事項

  完稅時承辦代書為保障賣方權益,將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦代書處,而於交屋時於買方付尾款後交還該本票。

 

《步驟四》交屋時應注意事項

  買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動產買賣契約書中所載相同,點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流程及注意事項說明如下:

◎交屋流程

  1.承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀,並聯繫雙方交屋、交尾款時間。

  2.完成點交。

  3.退回保證本票。

  4.繳交標的物鑰匙、遙控器及住戶規約。

◎注意事項

  1.最好是買賣雙方一同現場點交,買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現場。

  2.請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費…等費用。

  3.賣方須於買方交付尾款時退回保證之商業本票。

  4.賣方應於交屋後繳交門鎖。

◎買方給付尾款的兩種方式:

給付方式
注意事項
現金(賣方無貸款時)

注意點清款項並於合約書上註明

1.由承辦代書於產權過戶後辦妥銀行貸款抵押權設定後,約同買賣雙方辦理交屋手續。

2.定時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務,並至標的物現場完成房屋點交手續。

銀行貸款(賣方有貸款時)
1.由承辦代書於產權過戶後辦妥銀行貸款抵押權設定後,約由買方銀行進行代償作業(清償之金額視為尾款之部份),取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記。

2.承辦代書於完成抵押權塗銷登記後,通知買賣雙方交屋時間、地點。

 

《步驟五》售後服務

  若您是委託仲介公司服務,一般來說均有提供成交後的售後服務,但因每家制度不同,能提供的內容也有差異,大致上可包括下列幾項內容,提供給您做參考(實際服務內容依各家所提供為準):

  1.漏水保固服務

  2.水電、電費、電話、瓦斯過戶…等

  3.戶籍遷出及遷入

  4.房屋用途變更之申請辦理

  5.自用地價稅之申請辦理

  6.其他回饋活動