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知識新訊

Q:什麼是不動產說明書?

   在不動產的交易過程中,產權調查是很重要的一環,不動產說明書就是產權調查後的書面結果。不動產的交易因為動輒上百萬、甚至上千萬,惟有透過交易前嚴密的產權調查,確認清楚交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等,方能避免交易糾紛。

  買賣房屋不可遺漏的必讀資料 消費者在買賣房屋時,了解買賣標的物的詳細資料是非常必要的,而在閱讀一本不動產說明書時,有哪些又是買賣房屋時不可遺漏的必讀資料,以下列舉重要項目說明:

1.登記簿謄本

  登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊,可分為「土地登記簿」、「建築改良物登記簿」。在登記簿中可詳細看到:土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等。

2.地籍圖

  地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等,要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上,這可是攸關屋主權益的大事。

3.建物平面圖建物位置圖

  建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小,以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積,及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。

4.土地及建物目前現況管理與使用情形

  目前土地和建物的管理使用,要注意的是有無分管協議,像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。

5.土地使用分區證明

  土地使用分區會影響將來開發的可能性,例如屋主想申請營業登記等,就必須弄清楚土地使用分區現況。

6.是否有其他建物瑕疵情形

  建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。

7.交易價金、付款方式

  詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議,更是為了讓價格透明化。

8.應納稅額、規費項目之負擔方式

  同樣是讓交易合理透明,將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上,買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分,日後不會有不必要的爭議。

9.其他特殊約定事項

  此部分是買賣雙方互相約定的其他交易條件,例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠,而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。

不動產說明書應記載事項(土地之應記載事項)

  1.土地座落、基地面積、權利範圍。

  2.權利種類:所有權、他項權利。

  3.所有權人及其住址。

  4.現況是否有依慣例使用。

  5.有無出租或占用情形。

  6.土地使用管制內容:土地使用分區。

  7.土地權利登記狀態:有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形。

  8.重要交易條件:交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式。