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知識新訊

Q:如何解決公設糾紛?

   關於公共設施糾紛,最常見的是成品的尺寸、規模與購屋者原先的認知產生差距,或者是建商未依約興建應有的公共設施。其中如果是建商未依約行事,則問題較簡單,購屋者可要求建商退還部份購屋的價金,但若是對公共設施本身產生認知上的差距,而契約中又未對該項公共設的尺寸、內容等詳細註明,購屋者恐將真的是投訴無門。萬一真正發生前述認知上的糾紛,消費者不妨仔細分析業者在銷售過程中,是否有違反公平交易法的事實,如此或許能稍稍扳回對自己不利的局勢。 

  另一種常見的型態是公共設施預定地已被政府徵收或者預定徵收,建商卻仍以其為促銷訴求之一。在這樣的情況下,如果該公共設施預定地已被公告徵收,建商恐難脫詐欺的嫌疑,消費者的勝算較大;若該項公共設施在完工交屋後,才被政府因公共建設需要而徵收,消費者想要建商給予補助或賠償,恐怕是難上加難。

  另外有的建商將某部份公共設施(如健身房、三溫暖等)之產權集中並自行吸收,令消費者有「撿到便宜」的感覺。然而如果建商某天要將使用權收回,則消費者原先所構想能擁有多項公共設施的美夢,便可能一掃而空,並且無法對建商的行為加以制止。 

  更高明的做法還有原先建商向客戶承諾,願提供鄰地做為公共設施之用(但產權並未移轉給客戶),若事後鄰地因租約到期等外力因素而不得繼續使用,或者建商索性將之改建大樓,則客戶的權益亦與期望違背。

  雖然設法增加公設施卻不提高產權公設比的個案並不多見,但因其銷售成績頗佳,亦有業者起而仿效·所以消費者在選購房屋時,除了要關心自己的產權範圍外,亦須對公共設施的產權分配做一相當程度的了解,以免問題發生後才大呼無奈。 

  此外,路權使用的間題也時常成為爭執的焦點。建商在房屋銷售期間,為吸引客戶,常會自行開闢道路或保證未來將某道路打通,以方便主戶對外的聯絡與活動。然而當這些「道路」的產權屬私人所有時,原先的保證與構想便可能全部不能實現。 

  事實上公共設施的糾紛相當繁雜,消費者在購買預售屋時,最好不要過於相信銷售人員的言詞與海報上的圖樣,應以設計圖(書)為準。至於公設產權的問題,如果建商已表明部份將自行吸收或另外增設,則消費者應須審慎考慮其風險,否則「偷雞不著蝕把米」便太划不來了。