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土地與建商合建,如何確保將來增值稅仍適用自用住宅稅率?

發佈時間: 2000-08-09 11:32:35
土地與建商合建,如何確保將來增值稅仍適用自用住宅稅率?

問:本人在台北市自有的三筆土地上,有連棟分散各層的老舊房子數間,最近正和建商洽談合建。由於將來合建契約簽訂後,建商即要拆屋整地,請問這會影響到本人將來出售土地適用自用住宅優惠稅率申報土地增值稅之資格嗎?
              國貿業 周總經理 
答:
一、您提到的問題,是在合建實務上很容易被忽略的「重要細節」。曾經發生過一個案例,某建商與某地主合建房屋,雙方約定於建商領得建照後,地主即應騰空移交房屋予建商拆除整地;至於將來土地過戶應由地主負擔之土地增值稅,地主則口頭上向建商表明將按自用住宅優惠稅率申報。後來,可能由於雙方把拆屋及適用自用住宅優惠稅率當作不相干的兩件事來看,以致於竟發生地主不知道要在拆屋之前把戶籍遷入,建商卻把房子拆除了,「害」地主無法適用優惠稅率的情況,雙方為此事鬧得不可開交,合建案也曾一度停擺。
二、針對本案,首先應該探討的問題是土地於房屋拆除改建後出售,到底應如何適用自用住宅優惠稅率計算土地增值稅呢?依財政部七十年一月二十二日(70)台財稅第三○五四一號及七十四年二月五日(74)台財稅第一一五○一號函之解釋,房屋拆除改建後(不論是自建或合建),若土地之出售係在使用執照核發前或在核發當日申報土地移轉現值,則按照拆除改建前房屋各層、各戶實際使用情形所占面積比例,分別適用自用住宅用地稅率及一般稅率計課增值稅;若改建完成,且係於核發使用執照後才申報土地移轉現值,不論核發使用執照至出售土地期間之長短,一律按新建房屋各層、各戶實際使用情形所占土地面積比例,分別適用自用住宅用地稅率及一般稅率(也就是說,此時是不問拆除改建前之使用情形為何的),但是應特別注意,若出售土地時,使用執照所載之起造人或已辦竣建物所有權登記之建物所有權人,倘非土地所有權人本人或其配偶或直系親屬,則應按一般稅率計課。
三、這裡又必須回到適用自用住宅優惠稅率,其中兩個必備的要件上,那就是(1)土地所有權人或其配偶或直系親屬須於該地設有戶籍;(2)必須出售前一年內無出租或營業使用之情形。像本案這種拆屋改建的情形,則應以核准拆除日作為基準。依財政部七十七年十二月十四日台財稅第七七○四二八○七六號函解釋,探究是否有土地稅法第三十四條第二項所稱於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租之認定標準,對於拆除改建中出售之土地,應以建築管理機關核准拆除日起往前推算之一年期間為準;至於認定有無於該地辦竣戶籍登記,亦以核准拆除日為準,此有財政部八十二年一月十八日台財稅第八二一四七六○九七號函釋可稽。
四、簡言之,您要確保合建後將來出售土地仍適用自用住宅優惠稅率,則須在建築管理機關核准拆屋日,您或您的配偶或直系親屬之戶籍尚未遷離該地(若未設籍,要在核准拆除日前趕緊遷入,即使是核准拆除日之前一天才設籍,只要其他條件皆符合規定,當可適用優惠稅率),且自拆除日起往前推算一年內無出租或營業情形,方准按自用住宅用地稅率計算土地增值稅。
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新聞提供者: 惠聯地政商務法律事務所吳仲立